Yksityishenkilön kiinteistöjen ja huoneistojen osto-, jalostus- ja myyntitoimintaa verotetaan lähtökohtaisesti tuloverolain myyntivoittoja ja -tappioita koskevien sääntöjen mukaan. Jos kuitenkin toiminta sisältää elinkeinotoiminnalle tyypillisiä tunnusmerkkejä, sitä voidaan verottaa elinkeinotoimintana. Tällöin osa tuloista voidaan katsoa ansiotuloksi.
Verohallinto on julkaissut joulukuussa 2022 yksityishenkilön kiinteistöjen ja huoneistojen osto-, jalostus- ja myyntitoiminnan verotusohjeen. Ohjeen tarkoituksena on antaa suuntaviivoja siihen, miten verohallinto arvioi sitä, onko toiminta tuloverolain mukaan verotettavaa toimintaa vai onko se elinkeinotoimintaa.
Jos kiinteistöjen ja huoneistojen osto-, jalostus- ja myyntitoimintaa pidetään elinkeinotoimintana, sille vahvistetaan elinkeinotoiminnan tulos, josta on vähennetty aikaisempien vuosien tappiot ja tehty yrittäjävähennys. Tulos jaetaan ansiotuloon ja pääomatuloon elinkeinotoiminnan nettovarallisuuden perusteella.
Oman lisänsä asiaan tuo elinkeinonharjoittajan kirjanpitovelvollisuus ja arvonlisäverovelvollinen, jos vähäisen toiminnan liikevaihtoraja ylittyy. Lisäksi elinkeinonharjoittajan on ilmoittauduttava työnantajarekisteriin, jos hän maksaa palkkoja säännöllisesti.
Kuitenkin pääsääntöisesti yksittäiset ja satunnaiset osto- ja myyntitoimet eivät ole elinkeinotoimintaa. Toistuessaan yksittäisistäkin toimenpiteistä tulee kuitenkin elinkeinotoiminnalle tunnusomaista jatkuvaa toimintaa. Elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä ovat lisäksi suunnitelmallisuus ja jatkuvuus. Tätä voi ilmentää sen, jos esimerkiksi ennen ensimmäisen rakennus- ja remontointikohteen valmistumista aloitetaan jo toisen kohteen valmistelu tai rakentaminen.
Suunnitelmallisuudesta kertoo myös se, ettei käy töissä muualla vaan henkilö työllistyy kokonaan omassa kiinteistöjen rakentamis- ja huoneistojen jalostustoiminnassaan.